Pignoramento immobiliare: che cos'è e come funziona

La procedura esecutiva immobiliare ha ad oggetto il diritto di proprietà (o i diritti di usufrutto e di superficie) su beni immobili del debitore; nel corso della medesima procedura esecutiva, peraltro, possono essere espropriati, oltre all'immobile, anche le sue pertinenze, i suoi frutti pendenti (ad es. i canoni di locazione) ed i mobili che lo arredano. 

Anche l'espropriazione immobiliare ha inizio con un atto di pignoramento: dopo la notifica al debitore dell'atto di precetto, il creditore consegna titolo esecutivo, atto di precetto e appunto l'atto di pignoramento immobiliare all'ufficiale giudiziario, affinché quest'ultimo possa procedere alle relative notifiche. 

Atto di pignoramento: cosa deve contenere

La legge prevede alcune formalità che deve contenere l'atto di pignoramento, fra le quali conviene sottolineare le seguenti: 

- individuazione del bene immobile da aggredire e specificazione dei dati catastali dell'immobile medesimo; 

- indicazione dei diritti immobiliari che si vogliono sottoporre a esecuzione (come detto, si possono anche espropriare altri diritti oltre a quello di proprietà, come per esempio l'usufrutto: nella trattazione che segue, si prenderà peraltro in considerazione il solo diritto di proprietà, essendo il caso più frequente ed importante); 

- ingiunzione al debitore di non sottrarre i beni alla garanzia dell'adempimento. 

Dopo aver eseguito la relativa notifica, l'ufficiale giudiziario consegna al creditore titolo esecutivo, precetto, nonché l'originale e la copia ad uso trascrizione dell'atto di pignoramento. 

A questo punto, il creditore deve compiere due distinte attività, ovvero trascrivere il pignoramento ed iscrivere a ruolo l'esecuzione. 

Trascrizione del pignoramento

La trascrizione del pignoramento (la norma prevede che di tale incombente se ne possa occupare l'ufficiale giudiziario, in pratica è attività che svolge il creditore) consiste nel consegnare la copia autentica dell'atto, con la nota di trascrizione, presso la conservatoria dei registri immobiliari competente per territorio, affinché venga appunto trascritto, a fini pubblicitari, il pignoramento dell'immobile interessato. Una nota di trascrizione viene restituita al depositante. Non è questa la sede per approfondire tale istituto, però conviene almeno accennare alla funzione dello stesso, in relazione alla sua importanza per la procedura esecutiva immobiliare. La trascrizione è una forma di pubblicità legale e rappresenta il mezzo principale attraverso il quale si rendono note ai terzi e vicende giuridiche connesse a determinate categorie di beni: serve quindi a tutelare la circolazione dei beni e della buona fede e dei diritti dei terzi e ad assicurare la priorità del diritto effettivamente trasmesso ed acquistato. La trascrizione, che ha natura dichiarativa e non costitutiva, non incide sulla validità e l'efficacia degli atti, ma serve a renderli opponibili ai terzi, con due effetti fondamentali: 

• a) risolvere i conflitti tra più acquirenti dello stesso dirittodal medesimo dante causa" (ad es., uno stesso immobile viene venduto a due distinti soggetti: fra questi due, e ferma ovviamente la responsabilità del venditore, prevale chi ha trascritto per primo l'atto di compravendita). 
• b) una volta eseguita la trascrizione,contro colui che ha trascritto non può avere più effetto alcuna trascrizioneo iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, indipendentemente dal fatto che l'acquisto risalga a data anteriore. 

Quest'ultimo principio è quindi fondamentale nel caso del pignoramento immobiliare: una volta trascritto questo atto, il debitore non potrà più vendere, donare, concedere in ipoteca il bene oggetto del pignoramento stesso (o, per essere più precisi, questi atti successivi non hanno effetto nei suoi confronti). 

Con l'iscrizione a ruolo, il creditore provvede a depositare in copia conforme presso la cancelleria del giudice dell'esecuzione competente per territorio gli atti che l'ufficiale giudiziario ha restituito (titolo esecutivo, precetto e atto di pignoramento), unitamente alla nota di trascrizione predetta ed alla nota di iscrizione a ruolo e alle copie conformi del titolo esecutivo e del precetto: tale deposito deve avvenire entro quindici giorni dalla consegna degli atti, a pena perdita di efficacia del pignoramento. 

Entro 45 giorni dal compimento del pignoramento, il creditore procedente deve depositare l'istanza di vendita o di assegnazione del bene. 

Nei 60 giorni successivi al deposito di tale atto (prorogabili al massimo una sola volta, per la medesima durata e in presenza di validi motivi) vanno depositati in Tribunale anche gli estratti del catasto e i certificati dai quali si evincono le iscrizioni e le trascrizioni fatte nei 20 anni precedenti sul medesimo immobile (cd. documentazione ipocatastale; tale documentazione può essere sostituita da un atto del Notaio). 

La funzione di tale documentazione è duplice: 

• verificare l'esatta titolarità del bene e la conseguente continuità nelle trascrizioni; 
• verificare se vi siano comproprietari o creditori ipotecari, che vantano quindi dei diritti sul bene pignorato. 

Se tale termine non viene rispettato, il pignoramento viene dichiarato inefficace a la procedura si estingue. 

Dopo aver depositato tale documentazione e prima della vendita del bene, occorre procedere alla valutazione economica dell'immobile. 

Valutazione economica dell'immobile: come avviene 

Il valore dell'immobile pignorato è stabilito dal giudice, tenendo conto del valore di mercato determinato in forza degli elementi che siano stati forniti dalle parti e dall'esperto nominato ai sensi del primo comma dell'art. 569 del codice di rito. 

Tutta questa attività viene resa attraverso una perizia, che evidenzia inoltre: se l'immobile è libero o occupato, se l'immobile è conforme alla planimetria catastale, oppure in caso contrario quali siano gli incombenti da eseguire (o, per es., se sia possibile un condono), lo stato dell'immobile e del condominio, e ogni altro elemento utile a stimare il valore dell'immobile. 

Il perito, quindi determina il valore calcolando la superficie dell'immobile e specificando sia la superficie commerciale che il valore per metro quadro e il valore complessivo, eventualmente correggendo tale stima in base alle valutazioni cui si faceva riferimento prima. 

Una volta ricevuta la perizia e appreso quindi il valore del bene, il giudice autorizza la vendita, che si svolge tramite un professionista (notaio, commercialista o avvocato). 

In linea generale, della vendita dell'immobile viene data ampia pubblicità (siti internet e stampa) e nell'avviso di vendita vengono indicate tutte le informazioni necessarie per la partecipazione alla gara stessa. 

La procedura relativa alle operazioni di vendita è abbastanza complessa, qui basta accennare solo ad alcune particolarità ovvero: 

• la vendita può essere con o senza incanto (ovvero all'asta): nel primo caso (con incanto), dopo che della vendita sia data pubblicità, ogni soggetto interessato è legittimato a presentare nei termini un'offerta irrevocabile in busta chiusa, prestando cauzione; nel secondo caso (senza incanto), viene disposto lo svolgimento di un'asta alla quale i soggetti interessati sono chiamati a partecipare ed anche in questo caso va versata una cauzione. 
• la vendita può essere in modalità sincrona, asincrona o mista: in estrema sintesi, in modalità sincrona significa che le operazioni di vendita possono svolgersi “personalmente e fisicamente” presso lo studio del professionista delegato (così, l'offerta verrà materialmente consegnata al professionista e l'asta vedrà la contemporanea presenza fisica di tutti gli offerenti nel giorno fissato), mentre in modalità asincrona tutto avviene in via telematica, tramite il sito delle aste giudiziarie (occorre quindi depositare in via telematica la domanda di partecipazione all'asta e anche l'asta vera e propria avverrà in via telematica, senza quindi nessuna presenza fisica in un determinato luogo degli offerenti); nella mista, invece, sono previste entrambe le soluzioni. 
• il prezzo del bene per la prima asta è quello fissato dal perito nella propria perizia di valutazione dell'immobile; nel caso in cui alla prima asta il bene non venga venduto, il professionista delegato può fissare una nuova asta, ribassando il prezzo di un quarto: la legge prevede che vi possano essere al massimo 3 tentativi di vendita, prorogabile di un altro tentativo previa autorizzazione del Giudice. 

Aggiudicato il bene, il giudice decreta il trasferimento della proprietà e ordina la cancellazione delle trascrizioni e il rilascio del bene. 

Dal decreto di trasferimento il partecipante all'asta diventa l'effettivo proprietario dell'immobile espropriato. 

Il ricavato dalla vendita deve quindi essere distribuito tra i creditori (procedente ed intervenuti): a tal fine, il delegato alla vendita presenta ai credito un progetto di distribuzione, che tiene conto delle spese da pagare in prededuzione (ovvero le spese sostenute dal creditore procedente per espropriare il bene), dei creditori privilegiati ed ipotecari e dei creditori chirografari che si soddisfano pro quota rispetto al proprio credito. 

Una volta che il progetto di distribuzione viene approvato dal giudice dell'esecuzione, la procedura termina con il pagamento delle somme indicate nel progetto medesimo ai creditori.